春節後,昆山部分銀行抬高外地人購置首套房門檻,首付從三成提至五成;在南京,首套房貸款利率上浮的消息也在發膠原蛋白酵;省內已有銀行退出房貸市場……往年,房貸都是“年初松、年末緊”,今年這一鐵律卻被打破。
  南京“我愛我家”市場部總監胡涓娟,18日給記者傳來一份15家銀行當前首套二手房貸款政策統計表。其中,首套房貸款執行基準利率的占13家。建行和光大銀行將基準利率上浮5%;興業銀行的首付比例從三成提至三成五;郵政儲蓄銀行也將首付比例定為三至四成;中行則把50-60平方米的二手房首付比鼎曜製冰機例提至四成。
  貸款限定條件同樣增多,房齡普遍要求20年以內,有5家銀行還要求15年以內;貸款房源面積也有限定,大多銀行只對60平方米以上房源放貸,交行則只褐藻醣膠副作用對20年內、70平方米以上的二手房放貸。
  “二套房房貸利率更是上浮10婚禮企劃%-15%,不少銀行已對外地人在南京購房停止放貸。現在商貸和公積金貸款下款周期都要2個月左右。”滿堂紅南京公司市場部主管李媛說,去年該公司二手房交易中貸款購房占80%,但至今年2月18日,貸款購房占比降至65%,35%的客戶已採用一次性付款方式。“業主現在都希望購房人能多付一些首付,如果一次性付款,還可讓價。”
  目前,南京19家主力銀行中,招商銀行已基本不做房貸業務,有中小商業銀行甚至將首套房房貸利率提高30%。放貸較寬鬆的只有省級機關住房公積金貸款,只要案子上報,仍能保證兩個工作日下款。儘管南京放貸金額緊張,但省級機關住房公積金貸款這個蓄水池還很滿。不過,這一貸款受益人群有信用貸款限。
  貸款吃緊,緣於錢荒。胡涓娟說,去年樓市交易井噴,銀行額度當年上半年基本用光,下半年基本靠邊吸儲邊放貸。由於貸款額度不足,大量房貸及企業貸款都被積壓。今年初貸款額度雖然重新獲得,但必須先用來處理舊賬,所以銀行對新增房貸需求難以滿足。
  去年下半年興起的互聯網金融,使得零散資金大量從銀行流出,進入網絡投資領域。大量資金流出後,銀行被迫提高部分存儲利率,加之利率市場化,所以貸款利率上浮預料之中。南京一家商業銀行人士透露,目前銀行吸儲壓力普遍很大,總行對存款考核壓力甚至大於貸款。
  省社科院世界經濟研究所助理研究員蔣昭乙分析說,按往常規律,銀行每季度放貸是“4321”節奏,年初放貸相對寬鬆,四個季度貸款量分別占全年總量的40%、30%、20%及10%。但去年以來,M2(廣義貨幣)不斷走高,市場流動性大,央行通過逆回購發行債券仍不能完全生效,於是提高存款準備金率並加強“影子銀行”清理,這使得銀行盈利點減少。
  美國量化寬鬆政策退出,使人民幣匯率受到影響,M2更高,熱錢撤離也讓樓市面臨風險。這些迫使商業銀行放款更為謹慎。房貸對銀行而言已是雞肋,風險大、利潤薄,如按85折利率放貸,幾乎不賺錢,銀行寧願把精力放在其它貸款上,既規避央行流動性要求,又增加利潤。
  “之前的風險度測試表明,房價下跌30%銀行可以承受。但房價下跌會產生慣性,一旦下跌,不一定剎得住。所以,減少利率優惠、暫停房貸也是銀行的自我保護。”蔣昭乙說。
  錢荒持續,樓市堪憂。去年,一些銀行對首套房尚能給出基準利率八五折優惠,恢復至基準利率後,貸款購房成本明顯上升。以購買總價100萬元住房為例,首付30萬元,辦理70萬元20年商貸,以八五折利率、等額本息還款方式計算,月度還款約為4843元,支付總利息款46萬多元;若按基準利率計算,月度還款額將達到5240元左右,支付總利息款55萬多元,購房成本驟增。春節後至今,南京商品住宅日均認購量低於150套,去年同期則為182套。
  儘管開發企業尤其是大型品牌房企融資渠道較多,受銀行壓縮開發貸款影響有限,但購房需求的萎縮,接下來還是將對開發商產生連鎖反應,資金回籠將打折扣。蔣昭乙認為,房貸緊張局面短期內不會打破。招行一位信貸負責人稱,按基準利率甚至上浮利率放貸,預計將成今年房貸市場常態。
  信貸吃緊持續,必將使樓市格局發生變化,由於通過銀行杠桿投資的成本越來越大,投資必將進一步受到擠壓。“從我們統計看,二手房投資比例已不足1%。而且市場普遍認為房產稅征收是遲早的事,很多人已不將房產投資列為首選。”李媛表示。
  南京新景祥房地產經紀有限公司常務副總經理何曄認為,今年樓市註定挑戰大於機遇。省房協房地產研究所所長李智預測,去年不少需求提前釋放,今年總體成交量下滑將成定局。去年房價快速上漲,也提前透支部分區域利好的實際估值,今年房價將進入相對穩定期,漲幅極有可能收窄。本報記者 汪曉霞  (原標題:樓市很差錢,成交難有樂觀預期)
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